Préparer son projet immobilier de construction

Quel partenaire pour faire construire sa maison

Pour votre projet de construction : le maître d’ouvrage, c’est vous !

Il faut savoir que le maître d’ouvrage (terme qui revient souvent quand on se lance dans un projet de construction) représente la personne commanditaire des travaux. Concrètement, il s’agit du client qui achète un projet immobilier, qui décide de la construction et qui règle les factures.

En fait, pour votre projet de construction immobilière : le maître d’ouvrage, c’est vous !

Constructeur, maître d’œuvre, architecte… Des garanties différentes

Vous êtes peut-être le maître d’ouvrage pour votre future maison, mais vous n’êtes pas spécialiste du bâtiment. Dans ces conditions, vous déléguez la gestion des travaux de construction à des professionnels. Selon la configuration de votre projet immobilier, ceux-ci peuvent être :

• un constructeur
• un maître d’œuvre
• un architecte
• un promoteur

Se lancer avec un constructeur

Avec un constructeur, vous signez un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) pour la réalisation de votre projet immobilier de A à Z. Ici, vous avez affaire à un interlocuteur unique en charge de toutes les étapes : le choix des artisans, le suivi de chantier, le suivi du budget… Le CCMI étant un contrat réglementé, il garantit la livraison de la construction au prix et dans les délais expressément mentionnés dans le contrat. Il s’agit de la formule la plus protectrice pour votre projet de maison neuve.  

Construire avec un maître d’œuvre

Avec un maître d’œuvre, c’est vous qui êtes responsable du chantier. Vous choisissez les entreprises, vous gérez le budget et le planning.

Le coût de la construction n’est pas garanti d’avance. Il est connu après avoir signé tous les devis et il dépend de vos choix. Le maître d’œuvre vous accompagne et vous conseille dans toutes ces démarches. Il vous aide à choisir les artisans, à négocier et superviser le déroulement des travaux, mais il n’est pas responsable en cas de malfaçon ou de surcoût, car il n’a qu’un rôle de consultant (obligation de moyens).

Avec le maître d’œuvre, vous signez généralement un contrat de maîtrise d œuvre ou un contrat de prestation de service dont les clauses sont librement négociées, contrairement au CCMI dont les clauses sont réglementées.

Construire avec un architecte

Si vous avez recours à un architecte, vous déléguez la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre de A à Z. L’architecte va plus loin que le constructeur, car il réalise d’abord le plan de votre maison avant de choisir ses artisans partenaires, de lancer et gérer le chantier, les plannings, les prix…

Avec l’architecte aussi, vous signez généralement un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat de prestation de service dont les clauses sont librement négociées.

Construire avec un promoteur

Enfin, avec un promoteur immobilier, vous n’avez accès à aucune modalité de construction (sauf quelques choix de personnalisation). Vous achetez une habitation sur plan, une maison individuelle ou semi-individuelle. Vous accédez à l’habitation neuve et clé en main, après sa finalisation.

L’achat du bien immobilier avec un promoteur passe généralement par un contrat de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), comprenant une garantie de livraison dans les délais et dans les prix impartis (comme le CCMI).

Acheter un terrain

N’oubliez pas qu’en plus de la construction, il y a aussi l’achat du terrain ! Dans un lotissement, ils sont prêts à construire, mais vous devez respecter le cahier des charges du quartier (taille des habitations, matériaux, métrage…). Hors lotissement, vous devez vérifier l’environnement propice du lieu : (constructibilité, viabilité…) et faire une demande de permis de construire à la mairie avant de lancer les travaux.

Sachez que les constructeurs et les promoteurs ont des terrains prêts à construire à vous proposer. N’hésitez pas à faire appel à eux pour le choix du terrain, dès les prémices de votre projet immobilier.

Le prêt immobilier pour votre construction

Vous avez identifié le terrain et le projet de construction idéal. Vous êtes prêt à vous rendre à la banque pour exposer votre besoin. Attention, les organismes de crédit sont plus enclins à accepter un prêt immobilier de construction quand il s’accompagne d’un contrat réglementé, garantissant le prix et le délai des travaux : Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), contrat de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA). Si vous souscrivez un autre contrat non réglementé (avec un maître d’œuvre ou un architecte), vous pouvez négocier l’ajout de ce type de clause pour assurer votre projet… Et rassurer la banque !

Les garanties essentielles au projet immobilier

Dans tous les cas, pour assurer un prêt immobilier et pour vous protéger, veillez à souscrire :

• une garantie de parfait achèvement pour couvrir les éventuelles malfaçons qui apparaîtraient après réception des travaux, dans un délai d’un an

• une garantie biennale qui couvre, pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les malfaçons liées au second œuvre, c’est-à-dire celles pouvant être réparées sans toucher au gros œuvre

• une garantie décennale pour couvrir les vices compromettant les fondations et la solidité de la construction pendant 10 ans à compter de la réception des travaux

Un courtier immobilier pour vous aider

N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous accompagner dans vos démarches liées au prêt immobilier construction. Celui-ci pourra vous aider à :

• monter le plan de financement en adéquation avec vos besoins, votre apport personnel et votre capacité d’emprunt
• chercher les meilleures offres de crédit parmi son réseau
• négocier les conditions de votre investissement immobilier (taux, durée)
• vous représenter face à la banque
• retravailler le dossier de demande de prêt, si besoin
• vous accompagner dans toutes les démarches bancaires

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